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程嘯:不動產登記應當遵循依申請原則
2016-2-17 信息來源:中國不動產  瀏覽:46966
 
 

有一種觀點認為,為了便于國家加強對不動產的管理,征收不動產賦稅以及加強反腐工作,應當對不動產應實行強制登記。也就是說,民事主體在從事不動產交易如房屋買賣、土地使用權轉讓時,必須辦理登記;如果當事人不登記,不動產登記機構可以依職權直接對不動產進行強制性登記,還應當對有關當事人進行相應的處罰,如罰款等。筆者認為,這種觀點極為不妥,明顯違背了不動產登記中的依申請登記原則。

依申請原則包括以下幾層涵義。首先,依申請原則適用于各種類型的登記,無論初始登記、轉移登記還是注銷登記,涉及權利或法律關系的登記還是純粹事實部分的登記(如更正登記)。 其次,除非法律、行政法規另有規定,登記機構只能依當事人的申請進行登記。當事人的登記申請也界定了登記機構的活動范圍,登記機構不得超越該登記申請范圍從事活動。再次,如果當事人提出的登記申請存在不動產登記法規上的障礙時,除非法律另有規定,否則登記機構不能主動協助當事人完成登記,只是給申請人一定期限排除障礙。如要求當事人當場更正錯誤或者補齊有關的材料等。最后,在登記完成即記載于不動產登記簿前,當事人可以向登記機構申請撤回登記申請,登記機構不得加以拒絕。

許多國家和地區的不動產登記立法明確承認依申請原則。例如,《德國土地登記條例》第13條第1款、《日本不動產登記法》第25 條第1款以及我國臺灣地區的“土地登記規則”第26 條等。《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)頒布前,我國的一些法規規章也承認了依申請原則。例如,《土地登記辦法》第6條規定:“土地登記應當依照申請進行,但法律、法規和本辦法另有規定的除外。”《房屋登記辦法》第21條規定:“房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前,申請人可以撤回登記申請。”

《條例》雖然沒有明確將申請原則規定在第1章“總則”中,但是其在第15條第2款允許申請人在登記完成前撤回申請,這也表明《條例》是承認依申請原則的。未來,我國頒布的《條例》實施細則應當進一步明確依申請原則在不動產登記法中作為基本原則的地位。這是因為規定依申請原則具有重要意義。

具體來說,依申請原則不僅充分尊重當事人的意愿,還能有效約束不動產登記機構的行為,確保登記簿記載的內容真實、準確與完整。一方面,當事人的登記申請為不動產登記機構的登記活動劃定了范圍,能有效地防止虛假登記、錯誤登記。另一方面,當事人的登記申請決定了登記的先后順序,也很好地保證了登記簿的真實與準確。登記申請到達登記機構后發生效力,該申請的生效時間點,對于登記機構在決定同一不動產上的其他登記具有拘束力。即申請的先后順序決定了在登記簿上的先后順位,除非在先的申請不符合受理條件而被拒絕受理,否則申請的順序決定了受理的順序,登記機構必須按照受理的先后辦理同一不動產上的各類登記。

(作者為清華大學法學院副教授)


 
 
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