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王利明:讓《條例》成為“行動中的法”
2016-1-8 信息來源:中國不動產  瀏覽:41312
 
 

《條例》最大的亮點就是統一了不動產登記制度,在實施中應著重把握幾大創新

3月1日實施的《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)是《物權法》配套措施的重要內容,也是我國立法中的一件大事。《條例》共6章35條,對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。

《條例》最大的亮點就是統一了不動產登記制度。登記是不動產物權的公示方法,行政機關長期以來將不動產登記視為其所享有的行政管理的職權,而不是作為一種物權公示方法,這就造成了登記機構與行政機關的設置與職能合一的問題。多個行政機關負責對不同的不動產進行管理,由此形成了分散登記的現象,如土地由土地管理部門管理,建設用地使用權登記也在土地管理部門進行;房屋由城建部門管理,產權登記也在該部門進行。

分散登記不僅影響不動產登記信息的全面公開和查閱,很難給交易當事人提供全面的信息,而且容易誘發欺詐行為,影響交易安全。同時,分散登記也給有關當事人造成極大不便。此外,分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產重復抵押的現象。有鑒于此,《物權法》第十條提出,要建立統一的不動產登記制度,但由于部門利益等諸多方面的原因,很長一段時間內都未能形成統一的不動產登記制度。《條例》的出臺統一了不動產登記制度,這是對物權制度的重大完善,所以《條例》是《物權法》實施的最重要的配套法規。

在統一不動產物權登記制度方面,《條例》具有如下制度創新。

統一了登記機構。《條例》第六條明確規定,國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作,這就改變了長期以來形成的不動產由哪個部門管理,就由哪個部門負責登記的狀況。根據《條例》的規定,不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理,縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構,負責不動產登記工作。《條例》規定,跨縣級行政區域的不動產登記,由所跨縣級行政區域的登記機構分別辦理、協商辦理,或者由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理(第七條)。《條例》還對機構設置、簿冊管理、基本程序、信息共享與保護提出統一要求,這就為不動產登記機構的統一奠定基礎。

統一了登記內容。《條例》第二條明確了不動產的含義,將不動產擴展到海域等定著物,這就實現了和不動產登記內容的銜接。《條例》第五條明確了登記的不動產權利內容,將集體土地所有權,房屋等建筑物、構筑物所有權,森林、林木所有權,耕地、林地、草地等土地承包經營權,建設用地使用權,宅基地使用權,海域使用權,地役權和抵押權等納入登記的內容,在此基礎上構建了統一的不動產登記制度。

統一了登記程序。《條例》對登記的申請、提交材料的范圍、初審受理、查驗要求、實地查看、辦理期限等均作出了系統、全面的規定。在登記程序的設定方面,《條例》充分尊重申請人的私法自治,為了便利當事人辦理不動產登記,一是盡可能簡化登記的手續,《條例》規定不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息,不得要求不動產登記申請人重復提交(第二十四條)。二是要求登記機構受理后書面告知申請人,對不符合法定條件不予受理的,以及不屬于本機構登記范圍的,也要書面告知申請人,并一次性告知需補正內容或者申請途徑;未當場書面告知申請人不予受理的,視為受理(第十七條)。通過當場告知,極大地便利了當事人辦理登記手續。三是明確規定了登記機關辦理登記的時間(30個工作日)。程序的統一為登記的統一創造了條件。

統一了登記機構的職責。依據《物權法》的相關規定,《條例》確立了不動產登記機構幾項基本的義務:一是查驗義務。《條例》第十八條對登記機關查驗申請材料的內容和范圍作出了細致的規定,明確了登記機關的查驗職責。二是實地查看義務。《條例》第十九條對登記機關特定情形下的實地查看義務作出了規定, 完善了《物權法》第十二條第二款所確立的實質審查制度。依據該條規定,在如下情形下,登記機關可以對申請登記的不動產進行實地查看,包括房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記,在建建筑物抵押權登記,因不動產滅失導致的注銷登記,以及不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。三是調查義務。對可能存在權屬爭議,或者可能涉及他人利害關系的登記申請,不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查,申請人、被調查人應當予以配合。

建立了統一的不動產信息查詢平臺。一是國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺(第二十三條)。二是實現各級登記機關登記信息的共享。《條例》規定,各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享(第二十三條)。三是實現各部門之間的不動產登記信息的共享。《條例》規定,不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享(第二十四條)。同時實現國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門不動產登記信息的互通共享(第二十五條)。通過不動產登記信息共享平臺的設定,極大地方便了查詢人查詢不動產登記信息,查詢人只要依法經過一個平臺查詢,就可以準確掌握相關的不動產登記信息,這對于保證登記內容的真實性、防止欺詐、維護交易安全具有重要意義,同時也便于機構高效開展登記審核工作。

《條例》的頒布,是我國立法進程中的一件大事,其對于確認和保護不動產權利、維護交易安全、保障市場經濟的有序發展具有重要意義。然而,“天下之事,不難于立法,而難于法之必行”。為此,需要嚴格執法、公正司法,真正使《條例》從“紙上的法”變為“行動中的法”。(作者為中國人民大學常務副校長、教授)


 
 
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